不動産投資でセミリタイアは可能?

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不動産投資でセミリタイアは可能?

不動産投資をしようと思っている人の中には、今やっている仕事を辞めてセミリタイア状態で運用したいと考えている方もいるかもしれません。しかし結論から言ってしまうと、セミリタイアで不動産投資を始めることはあまりお勧めできません。不動産投資は入居者さえ確保できれば、コツコツと着実に資産の増やせる投資法です。しかし家賃収入だけで生活できるような大きな収益を毎年確保するのは、決して簡単なことではありません。

不動産投資を行っている人の体験談を見てみると、税引後のキャッシュフローは1〜3%といったところが相場です。税引き後のキャッシュフロー3%以上出ているのは、不動産投資家の中でもごく少数派になります。サラリーマンで不動産投資ローンからの融資を受けて運用した場合、まず3%を超えることはないともいわれているほどです。つまり1億円の不動産を購入して賃貸経営した場合、年間で100〜300万円程度の収益規模になる可能性が高いです。一人暮らしであれば、何とかやっていくこともできるかもしれません。しかし年収300万円以下で家族が生活していくのは、決して簡単なことではないでしょう。

1〜3%のキャッシュフローが相場なので、その真ん中を取って2%のキャッシュフローと仮定します。税抜き年間600万円程度の収益があれば、家族連れでも生活することは可能でしょう。この条件となると、投資額として3億円が必要になります。普通に仕事をしている人で、3億円を不動産投資のためにつぎ込むというのは、やや非現実的な話です。不動産投資ローンからの借り入れも含めれば可能であったとしても、多額の借金を抱え込む形になり、かなりリスキーな資産運用にならざるを得ません。

また不動産経営をしていると、いろいろとアクシデントの起きるリスクもあります。例えば建物は経年劣化するので、どこかで大規模修繕をする必要があります。多額の修繕費用をどうやってねん出するのかという問題もあります。例えば水漏れが起きただけでも、工事によっては数百万円かかる恐れもあります。また空き部屋リスクのことも検討しなければなりません。セミリタイアをしてしまうと、収入が家賃によるものが大部分なので入居率によって、収入に大きな影響が出ます。このように考えると、本業を持っているのであればその仕事をつづけながら不動産経営を進めるのが安全です。たとえ赤字経営が出たとしても、損益通算できるので税金の還付を受けられます。

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