不動産投資のオーバーローンとは

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不動産投資のオーバーローンとは

不動産投資をするにあたって、自己資金だけでは賄いきれないので不動産投資ローンの利用を検討している人もいるでしょう。不動産投資ローンを利用するためにまず不動産投資にかかる費用について理解する必要があるでしょう。物件を購入するためには、建物本体の費用がもちろん掛かります。そのほかに諸費用も発生します。諸費用にはいろいろな種類があって、登記費用や火災保険料、不動産会社への仲介手数料、固定資産税、不動産取得税、不動産投資ローンを利用する際の手数料などがあります。

通常不動産投資ローンは、購入する物件の価値や申し込んだ人の返済能力に応じて、無理のない資金の融資をします。しかし時折オーバーローンと呼ばれる形で融資を行うことがあります。オーバーローンとは、建物本体の評価額を超える金額を融資することです。もし借り入れた人が返済できなくなったら、建物を担保として取る形になります。オーバーローンの場合、建物を担保に差し押さえられても、まだ債権の残る可能性があり不良債権化してしまう恐れもあります。そのように考えると、金融機関はオーバーローンの融資をすることは少ないです。収益性が高く、よほど安定した家賃収入が将来にわたって見込める場合には、オーバーローンを認めるケースもあることはありますがレアケースでしょう。ちなみにオーバーローンの中でも建物本体だけでなく、諸費用も含めた融資を実行するのがフルローンです。

もしオーバーローンの借り入れをどうしてもしたければ、まずは返済シミュレーションをしましょう。オーバーローンで借り入れた場合、月々の返済額はいくらになるのか、その返済は確実にできるのかを検討しましょう。もし自力で返済できないようであれば、オーバーローンを組むのは控えるべきです。

また不動産経営をしていると、想定外の修繕費が考えられます。また空き部屋が多く思ったように収益が上がらない、入居者はいても家賃滞納の発生する可能性があります。さらに不動産投資ローンで変動金利を選択した場合、金利変動リスクも生じます。家賃収入がどの程度減少すれば、月々のローン返済が難しくなるか、そのボーダーラインも検討しておきましょう。

オーバーローンで返済できず不動産売却しても、債務が残って返済を続けないといけないことも十分考えられます。そのようなことを考えると、不動産投資でオーバーローンを組んで物件を購入するというのはあまりお勧めできない方法といえます。

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