不動産投資では出口戦略が大切

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不動産投資では出口戦略が大切

不動産投資について紹介しているメディアも多いですが、賃貸経営に関することはよく説明されています。しかし不動産投資をする場合、賃貸経営と同じく重要なこととして出口戦略もあります。出口戦略をしっかり立てておかないと、その投資は成功裏で完結しないからです。不動産投資の出口戦略とは、ずばり不動産売却です。いかに賃貸経営で安定的な家賃収入を受けたとしても、老朽化して不動産価値のほとんどない状態で売却しても、ほとんど利益が上がりません。不動産取引は何千万・何億という価格が動きます。売却に失敗すると、せっかくそれまで得ていた家賃収入によるプラスがほとんど飛んでしまうことも考えられます。

不動産投資を始めた段階から、不動産マーケットがどうなっているかもしっかりチェックしておきましょう。不動産売却にあたって、最大限の利益が出る・最小限の損失に抑制できるタイミングを見極めることです。不動産投資の出口戦略は、不動産を購入した段階で始めておくべきです。不動産投資の出口戦略で一つ重要になるのが、購入して5年目です。5年経過すると、不動産売却時にかかる譲渡益が変わるからです。住民税と所得税を合わせた譲渡税が5年以内だと短期譲渡になって、39%となります。しかしこれが5年を超えてくると、長期譲渡扱いになって半分程度の20%税率になります。売却しても、税負担が劇的に軽減されます。

また不動産を保有して5年経過すると、金利の切り替えが起こります。不動産投資ローンの場合、変動金利と固定金利があります。しかし固定金利は短期な商品が多く、購入後3〜5年で切り替わる傾向があります。そこで金利切り替えで、これまで通りに借り入れを続けるのか、売却するかを検討するといいわけです。

さらに築10〜15年程度経過したところで、出口戦略を練り直してみるといいです。なぜこのタイミングで売却を検討すべきか、それは大規模修繕のタイミングに差し掛かっているからです。マンションなどの建物はどうしても経年劣化は避けられません。築10〜15年程度になると、劣化もいろいろと出てきますのである程度大幅な修繕工事が必要になります。修繕工事にかかる費用を見て、これまで通り修繕しながら保有を続けるか、このタイミングで売却するか、最もメリットが大きいかをチェックする必要が出てくるでしょう。このように何度か売却を検討するタイミングがあるので、見誤らないことが大事です。

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